尚法 勤勉 精專 共贏

近幾年來，隨著土地價格高企和房地產(chǎn)調(diào)控政策的持續(xù)，有關(guān)商品房交付糾紛的案件越來越多，大多數(shù)開發(fā)商認(rèn)為，只要項目取得建設(shè)工程竣工驗收備案表即可交付，而大多數(shù)購房人則認(rèn)為，只要待交付的房屋存在質(zhì)量問題或瑕疵，就可以拒絕接收。雙方關(guān)于商品房交付標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)知和判斷產(chǎn)生沖突，交付糾紛不斷，大量因商品房交付糾紛引發(fā)的社會群體事件在各地時有發(fā)生。江蘇省高級人民法院在全國法院系統(tǒng)率先出臺審理商品房交付糾紛案的指導(dǎo)意見，對相關(guān)案件審理及幫助開發(fā)商和購房人厘清交付標(biāo)準(zhǔn)有著積極的社會效果和司法效果。

1、在毛坯房屋實際交付前裝修房屋，交付標(biāo)的物為裝修房的，按照商品房買賣合同糾紛處理；在毛坯房屋實際交付后裝修房屋，交付標(biāo)的物為毛坯房的，按照裝飾裝修合同糾紛處理。

2、商品房裝修房銷售時，出賣人設(shè)置樣板房的，交付房屋的裝修質(zhì)量應(yīng)當(dāng)與樣板房的裝修質(zhì)量相同。樣板房裝修的部品材料、施工質(zhì)量和品質(zhì)檔次，應(yīng)當(dāng)作為裝修質(zhì)量要求的認(rèn)定依據(jù)。商品房買賣合同概括性排除樣板房、廣告宣傳對裝修質(zhì)量要求約定的，不予支持。

3、買受人主張裝修質(zhì)量不符合約定或者裝修質(zhì)量不合格的，適用舉證責(zé)任一般規(guī)則，承擔(dān)相應(yīng)舉證證明責(zé)任。買受人已初步證明裝修質(zhì)量問題存在的，出賣人應(yīng)對裝修質(zhì)量符合約定或合格的事實承擔(dān)舉證證明責(zé)任。

4、當(dāng)事人自行委托有關(guān)機構(gòu)通過鑒定方式出具專業(yè)性意見的，意見出具人應(yīng)當(dāng)出庭作證。當(dāng)事人未申請意見出具人出庭作證，或者經(jīng)人民法院通知意見出具人拒不出庭作證的，該專業(yè)性意見不得作為認(rèn)定事實的根據(jù)。

5、因裝修質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，或者存在如裝修環(huán)保質(zhì)量不合格等依法不得交付使用的情形，買受人請求解除商品裝修房買賣合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。

6、經(jīng)出賣人指示買受人與第三方裝修企業(yè)另行簽訂裝修合同的，對于裝修質(zhì)量違約有約定的從其約定，但不影響出賣人違約責(zé)任的承擔(dān)。

7、出賣人與買受人簽訂的商品房買賣合同和裝修合同，約定交付標(biāo)的物為裝修房，因嚴(yán)重裝修質(zhì)量問題，買受人請求單獨撤銷或者解除裝修合同的，不予支持，請求一并撤銷或者解除商品房買賣合同的，應(yīng)予支持。

8、當(dāng)事人約定裝修質(zhì)量檢驗期間或者質(zhì)量保證期間的，買受人應(yīng)當(dāng)在約定期間內(nèi)通知出賣人；沒有約定或者約定的期間過短的，買受人應(yīng)當(dāng)在房屋實際交付之日起二年內(nèi)通知出賣人。

附：江蘇省高級人民法院民事審判第六庭關(guān)于印發(fā)

《商品裝修房買賣合同裝修質(zhì)量糾紛案件審理指南》的通知

各市中級人民法院、各基層人民法院民事審判相關(guān)部門：

商品房買賣合同質(zhì)量糾紛案件愈加集中于裝修質(zhì)量環(huán)節(jié)。為規(guī)范案件審理，統(tǒng)一裁判尺度，平等維護購房者和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合法權(quán)益，省法院民六庭經(jīng)專題調(diào)查研究形成了《商品裝修房買賣合同裝修質(zhì)量糾紛案件審理指南》，現(xiàn)予印發(fā)，供全省法院參考。在此類案件審判中遇到新情況、新問題的，請及時報送省法院民六庭。

特此通知。

              江蘇省高級人民法院

民事審判第六庭

                          2019年12月16日

商品裝修房買賣合同裝修質(zhì)量糾紛案件審理指南

隨著住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化快速發(fā)展，商品房買賣中買賣裝修房的比例日趨增多、買賣毛坯房的比例逐漸減少，商品房買賣合同質(zhì)量糾紛愈加集中于裝修質(zhì)量環(huán)節(jié)。為平等維護購房者和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合法權(quán)益，規(guī)范、正確、及時審理商品房裝修房買賣合同裝修質(zhì)量糾紛案件，根據(jù)《中華人民共和國民法總則》《中華人民共和國合同法》《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》和《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》等法律、司法解釋的規(guī)定，結(jié)合全省審判實踐，制定本指南。

一、商品裝修房買賣合同的特征

1．商品裝修房買賣合同的概念。本指南所稱的商品裝修房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下統(tǒng)稱為出賣人）將交付之前經(jīng)裝飾裝修已具備基本居住使用功能的房屋向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價款的合同。

相對于商品毛坯房，商品裝修房，也就是俗稱的“精裝修房”、《商品住宅裝修一次到位實施導(dǎo)則》所稱的“全裝修房”，在房屋交付時已具備基本居住使用功能。商品裝修房的基本居住使用功能，包括但不限于房屋所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成，必要功能空間如衛(wèi)生間、廚房的基本設(shè)備全部安裝完成。

2．商品裝修房買賣合同的形式。商品裝修房買賣合同裝修部分的表現(xiàn)形式主要有：（1）出賣人與買受人簽訂的商品房買賣合同中的裝修條款；（2）出賣人與買受人另行簽訂的裝修合同；（3）經(jīng)出賣人指示，買受人與第三方裝修企業(yè)雙方或者出賣人、買受人與第三方裝修企業(yè)三方簽訂的裝修合同等。

3．商品裝修房買賣合同的界定。房屋裝修合同是否在法律性質(zhì)上獨立于商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)結(jié)合商品房買賣合同、房屋裝修合同的訂立、約定和履行情況綜合判斷。在毛坯房屋實際交付前裝修房屋，交付標(biāo)的物為裝修房的，按照商品房買賣合同糾紛處理；在毛坯房屋實際交付后裝修房屋，交付標(biāo)的物為毛坯房的，按照裝飾裝修合同糾紛處理。

二、裝修質(zhì)量約定要求的認(rèn)定

4．裝修質(zhì)量要求認(rèn)定的一般規(guī)則。交付裝修房的裝修質(zhì)量，應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，建設(shè)工程質(zhì)量、安全標(biāo)準(zhǔn)和相應(yīng)技術(shù)規(guī)范，以及當(dāng)事人的約定。

裝修質(zhì)量要求，出賣人與買受人有約定的，從其約定；沒有約定或者約定不明又不能達成補充協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定；仍不能確定的，按照《中華人民共和國合同法》第六十二條第一項的規(guī)定予以認(rèn)定。

法律、法規(guī)有相關(guān)強制性規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)適用強制性規(guī)定。房屋所在地房地產(chǎn)有關(guān)職能部門關(guān)于商品房裝修質(zhì)量約定和履行要求的管理性規(guī)范，依照有利于合同目的實現(xiàn)以及合同全面適當(dāng)履行原則在裁判說理時參照適用。

5．裝修質(zhì)量約定要求認(rèn)定的考量因素。對當(dāng)事人約定裝修質(zhì)量要求的認(rèn)定，一般應(yīng)依據(jù)商品房買賣合同、裝修合同、裝飾裝修標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn)書、補充協(xié)議等書面合同的內(nèi)容予以確定。不能確定的，結(jié)合商品房銷售資料如廣告宣傳情況、樣板房設(shè)置情況等以及房屋裝修施工資料如裝修材料清單、裝修材料價格等載明的內(nèi)容綜合認(rèn)定。樣板房裝修實際用材不能確定的，樣板房裝修施工資料如裝修合同、施工圖紙、材料采購合同等，可以作為認(rèn)定裝修質(zhì)量約定要求的依據(jù)。

6．廣告宣傳的適用與排除。出賣人的廣告宣傳、樣板房對裝修價格等所作說明和允諾具體確定，對買賣合同的訂立和房屋價格的確定有重大影響，應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容。

商品房裝修房銷售時，出賣人設(shè)置樣板房的，交付房屋的裝修質(zhì)量應(yīng)當(dāng)與樣板房的裝修質(zhì)量相同。樣板房裝修的部品材料、施工質(zhì)量和品質(zhì)檔次，應(yīng)當(dāng)作為裝修質(zhì)量要求的認(rèn)定依據(jù)。商品房買賣合同概括性排除樣板房、廣告宣傳對裝修質(zhì)量要求約定的，不予支持。商品房買賣合同就交付房屋的裝修與樣板房、廣告宣傳等不一致之處有明確具體的特別約定的，從其約定，但該約定未進行提示或者說明的除外。

7．備案裝修資料的適用。房地產(chǎn)有關(guān)職能部門對備案資料是否符合法定條件進行審核，備案資料的真實性由出賣人負(fù)責(zé)。裝修質(zhì)量要求有明確約定，或者能夠通過商品房銷售資料、房屋裝修施工資料等綜合認(rèn)定的，買受人主張以備案裝修資料作為確定裝修質(zhì)量要求的直接依據(jù)的，不予支持。裝修質(zhì)量要求約定不明，因出賣人未盡相應(yīng)證明責(zé)任而不能綜合認(rèn)定的，備案裝修資料可以視為裝修質(zhì)量要求的依據(jù)。

8．裝修價格與裝修質(zhì)量要求。當(dāng)事人對裝修質(zhì)量要求相關(guān)的裝修設(shè)計、裝修施工、裝修材料以及材料價格、部品型號、生產(chǎn)廠家、用材數(shù)量等約定具體確定，買受人主張以約定裝修價格、宣傳裝修價格或者備案裝修價格作為裝修質(zhì)量要求依據(jù)的，不予支持。

當(dāng)事人沒有對裝修質(zhì)量要求作出明確約定，買受人主張以裝修價格作為裝修質(zhì)量要求的，應(yīng)予支持。買賣合同約定裝修價格的，以約定裝修價格為依據(jù)；買賣合同沒有約定裝修價格的，以廣告宣傳裝修價格為依據(jù)，沒有廣告宣傳價格的以備案裝修價格為依據(jù)。

當(dāng)事人約定的裝修質(zhì)量要求的相關(guān)內(nèi)容至訴訟時仍不能明確，或者明顯不足以反映基本裝修價格，或者交付房屋實際裝修質(zhì)量與樣板房存在明顯差異的，買受人主張依照前款規(guī)定以裝修價格作為裝修質(zhì)量要求的，應(yīng)予支持。

三、裝修質(zhì)量不符合約定的證明

9．證明責(zé)任的負(fù)擔(dān)與轉(zhuǎn)移。當(dāng)事人對自己提出的主張，有責(zé)任提供證據(jù)。買受人主張裝修質(zhì)量不符合約定或者裝修質(zhì)量不合格的，適用舉證責(zé)任一般規(guī)則，承擔(dān)相應(yīng)舉證證明責(zé)任。買受人應(yīng)就其權(quán)利行使的期限、裝修質(zhì)量的約定以及存在的質(zhì)量問題等基本事實提供證據(jù)加以證明。買受人已初步證明裝修質(zhì)量問題存在的，出賣人應(yīng)對裝修質(zhì)量符合約定或合格的事實承擔(dān)舉證證明責(zé)任。

10．拒不提供持有證據(jù)的后果。當(dāng)事人對其持有的證據(jù)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證責(zé)任。出賣人作為商品裝修房的提供者，應(yīng)當(dāng)持有裝修施工合同、裝修施工圖紙、材料設(shè)備采購合同等證據(jù)。以樣板房為裝修質(zhì)量交付要求的，出賣人還負(fù)有封存樣板房以及說明樣板房質(zhì)量的義務(wù)。訴訟中出賣人無正當(dāng)理由未按照人民法院要求提供相關(guān)證據(jù)的，人民法院可以依據(jù)出賣人申報的商品房備案資料等查明相關(guān)事實，買受人主張該證據(jù)的內(nèi)容不利于出賣人的，可以推定該主張成立。

11．專業(yè)性意見與司法鑒定。當(dāng)事人自行委托有關(guān)機構(gòu)通過鑒定方式出具專業(yè)性意見的，意見出具人應(yīng)當(dāng)出庭作證。當(dāng)事人未申請意見出具人出庭作證，或者經(jīng)人民法院通知意見出具人拒不出庭作證的，該專業(yè)性意見不得作為認(rèn)定事實的根據(jù)。另一方當(dāng)事人有證據(jù)足以反駁并申請司法鑒定的，應(yīng)予準(zhǔn)許。

當(dāng)事人申請司法鑒定的，應(yīng)當(dāng)在舉證期限屆滿前或者在人民法院指定的期限內(nèi)提出。當(dāng)事人逾期提出鑒定申請或者經(jīng)釋明未申請鑒定后又提出鑒定申請的，確有必要，可予準(zhǔn)許，但應(yīng)依法予以訓(xùn)誡、罰款。

準(zhǔn)許司法鑒定申請的，根據(jù)訟爭裝修質(zhì)量問題爭議的類別確定鑒定范圍和鑒定方法，涉及減少價款的應(yīng)由房地產(chǎn)評估機構(gòu)進行房屋裝修價格評估。

四、裝修質(zhì)量不符合約定的責(zé)任

12．責(zé)任承擔(dān)約定優(yōu)先與選擇。裝修質(zhì)量不符合約定構(gòu)成違約的，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)約定的違約責(zé)任。經(jīng)出賣人指示買受人與第三方裝修企業(yè)另行簽訂裝修合同的，對于裝修質(zhì)量違約有約定的從其約定，但不影響出賣人違約責(zé)任的承擔(dān)。買受人主張出賣人承擔(dān)合同約定之外的違約責(zé)任的，不予支持。

當(dāng)事人沒有約定裝修質(zhì)量違約責(zé)任或者約定不明，依據(jù)相關(guān)規(guī)定仍不能確定的，買受人根據(jù)裝修質(zhì)量問題的性質(zhì)以及所受損失的大小選擇對方承擔(dān)的違約責(zé)任的方式應(yīng)具有合理性。買受人選擇明顯不合理的，人民法院應(yīng)當(dāng)釋明，買受人經(jīng)釋明拒不調(diào)整的，駁回其相應(yīng)訴訟請求。

買受人主張出賣人承擔(dān)多種違約責(zé)任，不超出其因違約所受損失的，應(yīng)予支持。

13．質(zhì)量異議怠于通知的后果。裝修質(zhì)量不符合約定或者法定的具體情形，買受人應(yīng)當(dāng)在法律、法規(guī)、司法解釋規(guī)定的期間內(nèi)及時通知出賣人。買受人在前述期間內(nèi)對質(zhì)量瑕疵異議怠于通知出賣人的，視為裝修質(zhì)量符合約定。

當(dāng)事人約定裝修質(zhì)量檢驗期間或者質(zhì)量保證期間的，買受人應(yīng)當(dāng)在約定期間內(nèi)通知出賣人；沒有約定或者約定的期間過短的，買受人應(yīng)當(dāng)在房屋實際交付之日起二年內(nèi)通知出賣人。

當(dāng)事人約定的質(zhì)量異議期間短于法定期間的，以法定期間為準(zhǔn)。

出賣人知道或應(yīng)當(dāng)知道裝修質(zhì)量不符合約定的，買受人不受前三款通知時間的限制。

14．裝修質(zhì)量問題與合同解除。因裝修質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，或者存在如裝修環(huán)保質(zhì)量不合格等依法不得交付使用的情形，買受人請求解除商品裝修房買賣合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。

房屋裝修中以假充真、以次充好、以不合格材料冒充合格材料的，買受人以受欺詐為由請求撤銷商品裝修房買賣合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。但買受人依據(jù)消費者權(quán)益保護法的相關(guān)規(guī)定主張懲罰性賠償?shù)?，不予支持?/p>

出賣人與買受人簽訂的商品房買賣合同，約定交付標(biāo)的物為裝修房，因嚴(yán)重裝修質(zhì)量問題，買受人請求單獨撤銷或者解除裝修合同的，不予支持，請求一并撤銷或者解除商品房買賣合同的，應(yīng)予支持。

15．裝修質(zhì)量瑕疵與修復(fù)責(zé)任。裝修質(zhì)量存在工程質(zhì)量、功能質(zhì)量、品質(zhì)檔次等方面瑕疵，但對買受人正常居住使用沒有實質(zhì)性影響的，除當(dāng)事人對房屋裝修質(zhì)量瑕疵另有明確約定，買受人拒絕受領(lǐng)房屋要求出賣人承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任的，不予支持。

裝修質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，或者裝修質(zhì)量問題符合不得交付使用法定情形的，買受人拒絕受領(lǐng)房屋，要求出賣人承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任和裝修質(zhì)量修復(fù)責(zé)任的，應(yīng)予支持。

裝修質(zhì)量保修期間內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任。出賣人拒絕保修或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人自行或者委托他人維修后，就修復(fù)費用及修復(fù)期間造成的其他損失要求出賣人承擔(dān)責(zé)任的，應(yīng)予支持。

16．減價責(zé)任與裝修差價損失。對裝修質(zhì)量不符合約定要求、不符合法定要求或者因欺詐、重大誤解等原因?qū)е卵b修實際價值明顯低于約定裝修價格的違約責(zé)任，當(dāng)事人沒有約定或者約定不明，買受人請求出賣人承擔(dān)減少房屋裝修部分價款的違約責(zé)任的，應(yīng)予支持；當(dāng)事人有明確約定，買受人在約定責(zé)任方式之外要求出賣人承擔(dān)減少裝修價款違約責(zé)任的，不予支持，但出賣人同意的除外。

買受人可以選擇接受裝修質(zhì)量不符合約定的范圍，對不接受的部分要求出賣人承擔(dān)修復(fù)責(zé)任的，應(yīng)予支持，但計算裝修差價損失時修復(fù)部分的貶損價值不應(yīng)重復(fù)計算。

減少裝修價款，一般以維持合同約定交易條件均衡性為原則按“同比降低”規(guī)則核算具體數(shù)額。具體方法為，以房屋交付條件成就買受人應(yīng)當(dāng)受領(lǐng)為評估時點，以房屋所在地房屋裝修市場價格為基準(zhǔn)，對實際裝修價格和約定裝修價格進行評估，實際裝修估價與約定裝修估價比例的差額與裝修部分銷售價格的乘積，即為減少裝修價款的數(shù)額，計算公式為（1－實際裝修估價/約定裝修估價）×裝修價格。

房屋裝修中存在欺詐情形，或者約定裝修價格組成不能確定無法評估的，減少裝修價款的數(shù)額，依據(jù)約定裝修價格與實際裝修評估價格的差額按照公平原則予以酌定。

廣東金橋百信律師事務(wù)所海南律師團隊深耕海南市場多年，專注于為海南房地產(chǎn)企業(yè)以及旅游行業(yè)等提供全方位的法律服務(wù)。海南律師團隊擔(dān)任著當(dāng)?shù)囟嗉掖笾行推髽I(yè)的常年法律顧問職責(zé)，深度理解企業(yè)客戶的法律需求和商業(yè)需求，尤其在服務(wù)房地產(chǎn)企業(yè)處理傳統(tǒng)業(yè)務(wù)領(lǐng)域（包括但不限于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、物業(yè)管理、商業(yè)運營）與拓展業(yè)務(wù)領(lǐng)域（包括但不限于度假村、教育與培訓(xùn)、特色小鎮(zhèn)）中復(fù)雜多元的法律問題時，深受客戶好評！

廣東金橋百信（三亞）律師事務(wù)所經(jīng)海南省司法廳批準(zhǔn)，已于2019年12月16日成立。辦公地址，三亞市迎賓路中鐵置業(yè)廣場9樓。歡迎新老客戶蒞臨指導(dǎo)！