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《中華人民共和國(guó)合同法》第二百二十九條規(guī)定，“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力?！?/p>

此法條大家不會(huì)陌生，它就是耳熟能詳?shù)摹百I賣不破租賃”原則，即房屋租賃關(guān)系存續(xù)期間，出租人轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時(shí)，受讓人承繼出租人原租賃合同的權(quán)利義務(wù)。該原則的意義在于保護(hù)相對(duì)處于弱勢(shì)地位的承租人，即使不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生變動(dòng)，承租人也不會(huì)因此喪失租賃權(quán)。

司法實(shí)踐中，濫用“買賣不破租賃”原則的情況并非偶然。例如被執(zhí)行人在被拍賣的房屋上不合理地設(shè)置租金顯著偏離市場(chǎng)價(jià)、期限超長(zhǎng)的租賃關(guān)系，以此影響拍賣。這對(duì)買受人、申請(qǐng)執(zhí)行人的合法權(quán)益均造成嚴(yán)重?fù)p害，為執(zhí)行不動(dòng)產(chǎn)困境之一。對(duì)此，是否無(wú)計(jì)可施、無(wú)法可用？

有原則就有例外。承租人的租賃權(quán)在任何情況下都能得到支持嗎？今天，就和大家分享一件買賣“破”租賃的例外案件。

當(dāng)事人譚先生通過(guò)司法拍賣競(jìng)得廣州市某大廈3間房屋所有權(quán)，上述房屋的原所有權(quán)人葉某曾將房屋出租給邱某，邱某又將其中1間轉(zhuǎn)租給某咨詢公司，至今邱某及咨詢公司仍占用以上房屋。譚先生認(rèn)為，葉某與邱某、咨詢公司之間簽訂的租賃合同對(duì)其沒(méi)有約束力，且租賃合同中約定的租金顯著低于市場(chǎng)租金標(biāo)準(zhǔn)，遂訴至法院，要求邱某及咨詢公司騰退并交還案涉房屋、按市場(chǎng)租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占用費(fèi)。一審法院認(rèn)為，司法拍賣《競(jìng)買公告》中已明確該標(biāo)的物存在長(zhǎng)期租賃關(guān)系，且法院不負(fù)責(zé)清場(chǎng)交付。據(jù)此，認(rèn)定應(yīng)視為譚先生默認(rèn)并接受該房屋上的租賃關(guān)系，駁回譚先生全部訴訟請(qǐng)求。