收到一審判決，譚先生陷入迷茫，“法律維護承租人的利益，那么我的利益又如何保障？”

譚先生原樸素地認(rèn)為“物權(quán)在手，清場我有”，在一審時僅從物權(quán)保護的角度要求被告交回房屋，對方以 “買賣不破租賃”理由抗辯，經(jīng)較量之后，譚先生居于下風(fēng)，簡單的物權(quán)理據(jù)未能撼動“原則”。譚先生拿到一審判決后來我所尋求解決之法。

經(jīng)詳細(xì)了解案情后，李麗莉律師認(rèn)為，本案關(guān)鍵在于必須穩(wěn)抓抵押與租賃的次序，詳細(xì)闡述清楚本案屬“買賣不破租賃”原則的例外情形，可破租賃。遂在二審中，緊扣“邱某、咨詢公司對于案涉房屋享有的租賃權(quán)，能否對抗譚先生對案涉房屋享有的物權(quán)”這一爭議焦點，擲地有聲地闡明觀點：

《物權(quán)法》第一百九十條規(guī)定：“訂立抵押合同前抵押財產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設(shè)立后抵押財產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)。”

《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第六十六條規(guī)定“抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力”。

本案是典型的買賣不破租賃的法定例外情形。原房屋所有權(quán)人葉某于2013年12月2日將案涉房屋抵押給廣發(fā)銀行股份有限公司用于擔(dān)保借款，并辦理抵押登記，邱某及咨詢公司是在此后才通過簽署租賃合同取得案涉房屋的租賃權(quán)，依據(jù)上述法律規(guī)定，相關(guān)的租賃合同對譚先生不具有約束力。

法律應(yīng)當(dāng)保護信守法律規(guī)定的人。買受人譚先生正是相信建立在抵押登記之后的租賃關(guān)系對其沒有約束，相信《拍賣公告》上披露的租賃合同成立時間晚于抵押權(quán)登記，因為信任法律規(guī)定，才愿意參加競拍?！杜馁u公告》明示拍賣按標(biāo)的物現(xiàn)狀拍賣，是指標(biāo)的物的外觀、結(jié)構(gòu)、裝修等物理現(xiàn)狀，不能認(rèn)定《拍賣公告》要求競買人必須接受原租賃合同約束，買受人接受的是法院執(zhí)行階段不清場，需要其后續(xù)另訴解決清場問題，接受的僅是自行清場的困難和成本。法院公告更沒有任何關(guān)于“買受人必須受租賃合同約束”的明示內(nèi)容，不應(yīng)產(chǎn)生有“雙方特別約定不適用現(xiàn)有法律”的后果。至于抵押權(quán)人在拍賣前是否要求清場拍賣，以及法院基于何考慮決定不清場拍賣，均不應(yīng)當(dāng)成為本案判斷成交后租戶應(yīng)否騰空交回場地的考量因素。

經(jīng)某中級人民法院審理，最終改判支持譚先生要求邱某及咨詢公司騰退房屋并按市場租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占用費的上訴請求。