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《物權(quán)法》第七十四條規(guī)定：建筑區(qū)劃內(nèi),規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。

《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第五條規(guī)定：建設(shè)單位按照配置比例將車位、車庫，以出售、附贈(zèng)或者出租等方式處分給業(yè)主的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其行為符合物權(quán)法第七十四條第一款有關(guān)“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)定。

前款所稱配置比例是指規(guī)劃確定的建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫與房屋套數(shù)的比例。

根據(jù)上述規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)車位、車庫的處置“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”也是應(yīng)有之義，但《物權(quán)法》以及司法解釋的規(guī)定還比較原則，實(shí)務(wù)中遇到這個(gè)問題又該如何處理？本文將從破產(chǎn)程序中的車位、車庫處置的角度對(duì)此進(jìn)行探討。

認(rèn)為其確立了一種業(yè)主優(yōu)先權(quán)，在車位權(quán)屬進(jìn)行轉(zhuǎn)讓時(shí)，體現(xiàn)為一種優(yōu)先購買權(quán)，如廣東省高級(jí)人民法院審理的（2013）粵高法執(zhí)復(fù)字第36號(hào)案件中，法院認(rèn)為“《物權(quán)法》第七十四條……確立了優(yōu)先保護(hù)業(yè)主權(quán)益、保證業(yè)主使用需要的原則……車位進(jìn)行權(quán)屬轉(zhuǎn)讓時(shí)，業(yè)主享有優(yōu)先購買的法定權(quán)利……承租人主張與業(yè)主享有同一順序的優(yōu)先權(quán)沒有法律依據(jù)”。我們知道，《合同法》第二百三十條確立了承租人對(duì)租賃物的優(yōu)先購買權(quán)，廣東省高院在該案中認(rèn)為《物權(quán)法》第七十四條所確立的也是一種優(yōu)先購買權(quán)，該權(quán)利的順序比承租人的優(yōu)先購買權(quán)更“優(yōu)先”。

認(rèn)為應(yīng)當(dāng)理解為“開發(fā)商修建了車位、車庫之后，應(yīng)當(dāng)首先將其出租、出售給業(yè)主，而不能高價(jià)給第三人。如果業(yè)主有能力購買，則應(yīng)當(dāng)予以出售；如果業(yè)主沒有能力購買，則應(yīng)當(dāng)予以出租?！疂M足需要’并不是說，要賦予業(yè)主優(yōu)先購買權(quán)，根據(jù)《物權(quán)法》第74條的規(guī)定精神，車位、車庫首先應(yīng)當(dāng)滿足業(yè)主的需要，不管其他人是否提出了比業(yè)主更高的條件，都不能首先賣給其他人”【出自《最高人民法院司法觀點(diǎn)集成（新編版）?民事卷Ⅰ》觀點(diǎn)編號(hào)172】，該觀點(diǎn)包括兩個(gè)層面的含義：1.開發(fā)商應(yīng)當(dāng)以出租、出售的方式滿足業(yè)主需要，并且業(yè)主在出租還是出售的方式上具有一定的選擇權(quán)；2.在車位、車庫進(jìn)行權(quán)屬轉(zhuǎn)讓時(shí)，只有業(yè)主具備“首先”購買的資格。

由于在破產(chǎn)程序中管理人以出租方式保障業(yè)主的使用并不現(xiàn)實(shí)，所以本文僅從車位、車庫進(jìn)行權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的語境比較上述兩種觀點(diǎn)的差異。第一種觀點(diǎn)不對(duì)業(yè)主和非業(yè)主參與購買的資格進(jìn)行區(qū)分，業(yè)主優(yōu)先購買權(quán)的含義是價(jià)高者得，價(jià)格相同則業(yè)主得；第二種觀點(diǎn)不以價(jià)格為標(biāo)準(zhǔn)，而將“首先”購買的主體限定在業(yè)主的范圍，排除了非業(yè)主“首先”購買的資格。

首先，優(yōu)先購買權(quán)是一種法定權(quán)利，目前我國民商事法律關(guān)系中涉及優(yōu)先購買權(quán)的主要有共有人優(yōu)先購買權(quán)（《物權(quán)法》第101條）、承租人優(yōu)先購買權(quán)（《合同法》第230條）、股東優(yōu)先購買權(quán)（《公司法》第71條、第72條）、合伙人優(yōu)先購買權(quán)（《合伙企業(yè)法》第23條）等，法律條文表述為“……（權(quán)利人）在同等條件下享有優(yōu)先購買的權(quán)利”或者“……在同等條件下，（權(quán)利人）有優(yōu)先購買權(quán)”，上述對(duì)“優(yōu)先”權(quán)利的規(guī)定非常明確并且有較為固定的表達(dá)，與此同時(shí)，權(quán)利人的“優(yōu)先”權(quán)利都存在一個(gè)“同等條件”的前提。而《物權(quán)法》第七十四條在形式上與其他優(yōu)先購買權(quán)法律規(guī)定的表達(dá)有較明顯的差異，在文義上其所使用的“首先”一詞，不僅僅反映該條歀所規(guī)定的內(nèi)容相較于“出售”還包含“附贈(zèng)或者出租”等更為豐富的“滿足業(yè)主需要”方式，更重要的是，該條款并未對(duì)業(yè)主的權(quán)利行使設(shè)置“同等條件”的前提，這是“首先”與“優(yōu)先”兩者本質(zhì)的不同，因此該條款設(shè)立的并不是優(yōu)先購買權(quán)。

其次，建筑區(qū)劃內(nèi)的車位、車庫屬于小區(qū)的配套設(shè)施，涉及到廣大業(yè)主的切身利益，在私家車使用越來越普遍的今天，車位、車庫的配置是業(yè)主在購買商品房時(shí)的一個(gè)重要考量因素，其功能是為了滿足業(yè)主的居住需要，因此《物權(quán)法》作為民事基本法才會(huì)將“首先滿足業(yè)主的需要”作為開發(fā)商的一項(xiàng)法定義務(wù)，對(duì)開發(fā)商處分車位、車庫作出限制。如果在業(yè)主需要沒有得到滿足時(shí)就引入其他人進(jìn)行競價(jià)，對(duì)業(yè)主的居住權(quán)利實(shí)際是一種損害，尤其在破產(chǎn)程序中，業(yè)主已經(jīng)無法通過租賃的方式使用車位，其權(quán)利本身已經(jīng)受到了一定程度的削減。

筆者認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)先對(duì)車位、車庫的性質(zhì)予以區(qū)分，對(duì)于不屬于建筑區(qū)劃內(nèi)的增設(shè)車位、車庫，其處置不受《物權(quán)法》第七十四條的限制；對(duì)于建筑區(qū)劃內(nèi)的車位、車庫，在以評(píng)估等方式確定市場價(jià)值后，以評(píng)估價(jià)作為起拍價(jià)，在第一次公開拍賣中，可以設(shè)置僅由業(yè)主參與競拍，如果業(yè)主沒有參與第一次拍賣，則視為業(yè)主的需要已經(jīng)得到滿足，在第二次拍賣及后續(xù)變賣過程中，不再對(duì)參與拍賣、變賣的主體進(jìn)行限制。

如此，則管理人的處置行為既能與《物權(quán)法》第七十四條的立法精神相符，也可在處置方式上保留一定的市場競爭機(jī)制，防止因競買人主體資格的過度限制導(dǎo)致債務(wù)人財(cái)產(chǎn)貶值，從而實(shí)現(xiàn)債務(wù)人財(cái)產(chǎn)價(jià)值最大化。