無效論的觀點(diǎn)是：這類合同屬流抵押合同，違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，系無效合同，其法律依據(jù)主要是：

《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百八十六條規(guī)定，抵押權(quán)人在債務(wù)履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時(shí)抵押財(cái)產(chǎn)歸債權(quán)人所有。

《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十四條規(guī)定：“當(dāng)事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔(dān)保，借款到期后借款人不能還款，出借人請(qǐng)求履行買賣合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)按照民間借貸法律關(guān)系審理，并向當(dāng)事人釋明變更訴訟請(qǐng)求。當(dāng)事人拒絕變更的，人民法院裁定駁回起訴?！?/p>

《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條對(duì)合同無效的情形作出了明確的規(guī)定：……（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益；　（二）惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益；　（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會(huì)公共利益；（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。

有效論的觀點(diǎn)是：借款合同雙方當(dāng)事人經(jīng)協(xié)商一致， 就雙方的借款本息、違約金等等進(jìn)行綜合清算，終止借款合同關(guān)系后，設(shè)立房屋買賣合同關(guān)系，將借款本息等轉(zhuǎn)化為已付購(gòu)房款，這是兩個(gè)獨(dú)立的合同，雙方并無設(shè)立抵押權(quán)的合意，也不存在抵押物直接流轉(zhuǎn)的事實(shí)，故不存在流抵押的情形，不違反《物權(quán)法》、《擔(dān)保法》的效力性強(qiáng)制規(guī)定及最高院司法解釋規(guī)定。

法無禁止即為允許，該合同并不違反《合同法》第五十二條的規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為有效合同。最高院對(duì)此觀點(diǎn)亦予認(rèn)可，具體可參考最高院發(fā)布的指導(dǎo)案例72號(hào)湯龍、劉新龍、馬忠太、王洪剛訴新疆鄂爾多斯彥海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房買賣合同糾紛案。［（2015）民一終字第180號(hào)］，該案中，最高院對(duì)湯龍、劉新龍、馬忠太、王洪剛與新疆鄂爾多斯彥海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司之間在借款合同期限屆滿后達(dá)成的商品房買賣合同的有效性予以認(rèn)可。該案例對(duì)其后的類案事實(shí)認(rèn)定及判決起到了積極的指導(dǎo)性作用。

筆者認(rèn)同第二種觀點(diǎn)。無效論與有效論兩種觀點(diǎn)的碰撞，源于對(duì)上述房屋買賣合同是否屬流抵押合同的不同界定。而根據(jù)《擔(dān)保法》的規(guī)定，流抵押應(yīng)為直接流轉(zhuǎn)抵押物的所有權(quán)。在沒有證據(jù)證明合同雙方當(dāng)事人存在以合法行為掩蓋非法目的的情況下，不能界定雙方當(dāng)事人簽訂房屋買賣合同實(shí)為直接流轉(zhuǎn)實(shí)現(xiàn)債權(quán)的抵押權(quán)。

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